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◆ お約束 ◆
当方から強引な売り込みや営業等をすることはありません。
安心してご相談下さい。 |
◆相談料について◆
初回面談による不動産相談は無料です！
２回目以降の相談は１回５，０００円です！ご利用下さい！
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横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。
料金は１回１０，０００円です。相談時間は２時間を予定しています。（移動時間は含みません。）
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地主さんの不動産相続対策相談受付中！神奈川県横浜市・川崎市・東京都の方！問題解決型の資産コンサルティングでは相続対策・納税資金準備のポイントを紹介！相続対策相談など各種の不動産相続対策の初回無料相談を実施中！
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相続対策として不動産等を活用した相続税納税資金準備
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 なぜ納税資金準備が必要か？
相続税対策では、バブル期によくあった不動産を取得するための無理な借金、貸しマンションやアパートの建築のための借り入れなど、相続財産評価額を下げることが主流でした。
しかし、納付する相続税額を節税すると言った「相続財産の評価額を下げる相続対策」は、多額の借入金を伴うケースが多く、その後の不動産価格の低迷している市場においては、多額の借入金は多くのリスクを伴うことが表面化し、多くの問題を含んでいました。
そこで、現在の相続対策の一つとして、相続税の節税・評価引き下げ対策は行うが、無理をしすぎないようにし、ある程度の納税で済むなら納税資金を準備して、相続税を納税してしまうものです。
しかし、納税資金もすぐに用意できない場合もあるので、予め準備しておくというのが納税資金の確保となります。
これも立派な相続対策なのです！
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相続開始時には、すでに相続税額を把握していると思いますが、その相続税額を現金で一括納付できない場合に検討する選択肢として、物納と延納があります。
相続発生時から相続税申告期限である１０ヶ月以内にお手持ちの不動産が売却できて、納付金額を現金納付できるのであれば物納や延納は検討する必要がなくなります！
特に最近は、物納の要件が厳格化されており、なんでも物納と言うわけにはかない状況にあります。
物納申請すれば大丈夫という状況ではありませんので、確認しながら進めていくことが肝心です。
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地主の資産構成上の問題点
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相続税が課税される地主さんの大多数の人に資産構成上に問題があります。
地主さんの多くは、古くからその土地に根付いて生活されている方々です。
当然、古くから多くの土地を所有しているものの、その資産構成のほとんどが「土地」だけである場合がほとんどです。（土地はあるけど現金が無い）
このような土地資産は、市場での流通には時間がかかる場合が多く、流動性、換金性に劣るのが現実です。
しかも、古くから土地に根付いて生活している地主さんは、その土地を簡単に処分できないのも事実です。
金融資産との割合を考えた場合の資産構成バランスが悪いのが大きな問題点です。
そのような地主さんの資産構成から、相続が発生した場合、その相続税の納税に苦労するようになり、結果、もっとも大事な土地を売却しなくてはいけない状況になってしまいます。
これが、計画的に相続対策をしておく理由です。
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納税資金準備のポイント
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換金性高めた不動産（すぐに換金できる不動産）や資産等をあらかじめ準備しておき、相続発生後に直ちに売却等により換金することで相続税額を確保し、納付しようとするものです。
まずは、地主さんの資産全体をよく見てみて下さい！
そして、資産全体の構成を検討してみましょう！
資産の内訳はどのようになっていますか！換金しやすい順に考えてみましょう！
現預金
有価証券
更地
借家建付地
借地（借地権の付着した土地所有権：底地）
さて、ご自身の資産はどのような構成でしょうか？
換金しにくい不動産等をあらかじめ流動化（換金化）しやすような資産構成に代えておくことが重要です。
例えば、すぐに売却できるように・・・
更地で持っておくこと
確定測量等を実施し境界確認等を事前に行っておく！
分筆できるように用意しておく！
そして、その間の不動産活用などで収益を上げるなどを検討することが重要ということです。
注意点は、相続税課税時点において、納税義務者（特に奥様などの配偶者）に、換金性の高い資金や不動産がきちんと引き継がれるような配慮を財産分割との兼ね合いの中で「遺言書」等で対応しておく必要があると言うことです。
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換金しやすい不動産の準備や納税資金準備の相続対策
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地主さんが持っている不動産資産！どのように扱うようにしましょうか？
不動産を次の要領で分類してみてはいかがでしょうか？
●売却してもよい不動産資産！（更地等）
●できれば売りたくない不動産資産！（収益物件など）
●絶対に売却しない不動産！（自宅など）
こんな感じで分類してみると、どこを残して、どこを売却するかすぐに対応できます。また、それに合わせて測量等の準備もできます。
現金化しにくいと思われる不動産ばかりの場合、不動産で物納すると言う方法があります。
但し、不動産自体が物納要件を満たしていることや、更に認可手続きに時間が掛ったり、その不動産で物納認可が下りないと言ったリスクがあります。
換金性の高い資産や不動産といっても、保有している不動産の売買には時間がかかるケースも多く、しかも譲渡所得税等の課税も考えられます。
そこで、相続税の納税のための現金の準備をしておく必要性が発生するのです。
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短期間の相続税納税資金対策
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相続税の納税が原則、現金の一括納付であるなら、現金を用意できるような対策を考えてみましょう！
特に、相続対策をしっかりやっておらず、納税資金等についても準備ができていない場合など、時間的な余裕がないような場合。
短期間で用意できるものとして順番に・・・
①銀行から借入する
②死亡退職金・弔慰金を活用
③相続資産の売却
④納税資金の生前贈与
⑤延納・物納を利用する
いずれも、一つに頼ることなく、複数の選択肢を同時並行的に用意しておくことが安心だと思います。
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長期の相続税納税資金対策
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逆に、時間をかけてじっくりと納税資金や他の相続対策を行える場合、時間の経過を十分に利用しましょう！
相続対策は、時間的に余裕のあるところで大きな効果を発揮します！
ただ、早くからの相続対策は感情的には難しい場合もありますが、２時相続などがまじかに迫ると、そうも言ってられません。
①生命保険(死亡保障）に加入する
②不動産や土地活用により賃貸収入を得る
③賃貸用不動産を譲渡する
④不動産や資産構成を見直しながら流動性（換金しやすい）不動産を用意しておく
では、換金しやすい不動産というものはどういったものか？
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換金しやすい不動産とは・・・？
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①周辺地域の平均的な面積を有した更地等の不動産
②建築基準法上の道路に２ｍ以上接道している不動産。（建築可能）
③隣地との境界が明確であり、敷地の測量等がなされている等の不動産
換金しやすい不動産では、これらのポイントをクリアーしていることが最低条件です。
できれば、相続税評価である路線価より高く売れそうな不動産を用意しておくことが重要でしょう。
逆に路線価のほうが市場価格より高ければ「物納」も選択肢の一つです。
それを、見極めるのが大事なことです。
そして長期的な不動産の資産管理にこれらを反映させることが相続対策として重要です。
すぐに換金できると言うメリットの反面デメリットもあります。
一つは、更地だと固定資産税等が高い可能性があります。
それでも、不動産の換金のしやすさを選択する必要があるということになりますので、どのような不動産、資産構成をしていくかが、非常に重要です。
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