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◆ お約束 ◆
当方から強引な売り込みや営業等をすることはありません。
安心してご相談下さい。 |
◆相談料について◆
初回面談による不動産相談は無料です！
２回目以降の相談は１回５，０００円です！ご利用下さい！
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横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。
料金は１回１０，０００円です。相談時間は２時間を予定しています。（移動時間は含みません。）
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| 神奈川県横浜市・川崎市・東京都の方に借地権の整理法をご紹介！等価交換や底地、借地の売却等、借地人と地主さんとの各種相談を実施中！ |
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借地権の自宅に相続が発生・・・
せっかく、借地権を相続したけど・・・もう住まない！
借地権の自宅が老朽化！
建て直したいけど建築資金や建替え承諾料が心配！
もうすぐ借地契約の更新時期！更新料が心配！
借地権を売買したいけど借地権の価格って？
借地権割合ってどう決めるの?
借地権をもてあましている場合、借地権の付着した土地所有権である底地を持っているけど、相続前には整理したい！こんなこと思ったら、迷わずすぐにご相談下さい！
借地権と底地の交換や同時売買、借地権の買取や底地の買取によって処分、整理が可能です！
ポイントは、借地人と土地所有者が直接交渉しないことです！
どんなに仲が良くたって、利害が相反する二人には、見えない溝があるからです。借地権も底地も資産です！活かして使うことを考えて見ましょう！
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| 有限会社 トラストシップ ：不動産コンサルティング技能登録者 |
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不動産に関する悩みを解決するためのサイトです！
まずは、ご相談下さい！選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています！
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中！ |
| これだけは言っておきたい！ |
基本的に、賃借人と賃貸人とが顔を合わせて交渉するれば、力関係が如実に出てしまうケースがあります。
不公平感と不満が残る場合はこういったケースです。
また、一般的な指標として価格の設定が困難であり、お互いに引けないケースから、人間関係にまでひずみが生じる場合もあります。
十分に話し合うことは必要ですが、闇雲に話しても先が見えない場合があります。説明できる専門家が必要なケースです。 |
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整理するタイミングが・・・
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一度貸したら容易に帰ってこない借地！
この借地と借地権付きの土地の所有権である底地！
地主と借地人のタイミングによっては、底地借地・底地の関係を解消できる場合があります。
最近の高齢化を反映して、様々な場面が訪れているようです。
地主サイドから見れば、タイミングよく売却できるなら、売却して相続税等の納税資金として確保しておきたいでしょう。
借地人側も、底地を購入することで所有権として持っておきたい時もあります。
互いのタイミングで購入・売却すれば底地・借地の関係を終了することができます。
ここでは、借地権や底地の交換等により、実質的に購入代金等を持ち出さず、それぞれが満足する結果を得られるような借地権と底地の交換等を主にご説明しておきます。
ご参考になれば・・・！
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借地・底地整理法その１：底地借地交換（等価交換）
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底地借地交換
当該不動産の所有者と借地人が協議の結果、底地と借地権の一部を交換することで、それぞれが所有権土地になる整理法です。
税法上も、交換特例の適用が有り得ます。等価交換であれば、所有者、借地人ともに契約や名義変更等に要する費用以外の出費が必要ない点も活用しやすい状況です。
ポイントは、土地の分け方と交換比率です。
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借地・底地整理法その２：借地底地一括売却
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底地借地一括売却
当該不動産の所有者と借地人が共同で第三者にそれぞれ売却するものです。
購入者の第三者は完全なる土地所有権を取得することになります。
これは所有者と借地人が共同で建売業者等へ売却するような場合が考えられます。
ポイントは、建売価格がそれぞれの買取価格の根拠になるので、どの価格を妥当とするかの判断によって売却価格が変動します。
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借地・底地整理法その３：底地売却
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底地売却
借地権付の土地所有権として売却。
借地権が付着している土地のため、更地価格の半額以下となるケースがほとんどではないでしょうか？なぜなら底地買取業者等が売る先は最終的に借地人である場合がほとんどだからです。
所有者に相続等が発生した場合、物納や財産分割等、売却での納税などが想定されます。
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借地・底地整理法その４ ： 借地権売却
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借地売却
借地権の売却・譲渡は、所有者の譲渡承諾が必要となります。
無断の譲渡は契約解除になる場合がありますので、ご注意下さい。
この地主の承諾には、譲渡承諾料が必要になる場合があります。
借地権の売却といっても、借地権価格は非常にわかりにくいし、取引事例が多くあるわけではないので、相場を確認しにくいのが現実です。
建物価格に反映させて価格設定される場合もありますし、承諾料を含めて考える場合もあります。
建物の築年数によっては、かなり低廉になるケースもあります。
また、業者への売却が困難であるため、十分な市場調査を行ってから売却することが重要です。
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借地権・底地の整理は両者のタイミングと譲り合い！
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貸宅地整理法は上記の基本形がベースですが、ケースにより人により常に変化していきます。必ずしも記載の通り以下に行かない事も十分有り得ます。物件と人により柔軟な発想が必要なのです。
生まれ育った所だから、長年いるから、知り合いが多いから、地縁があるから離れられない、そんな感情、気持ちからの出発です。
最近のケースでは、防災のため、老朽化した建物の再建のため等、一概に地主側の理由によるものばかりでなく、互いに安心・安全のための宅地作りに主眼を置いた整理、造成と言うケースも増えています。しかし、単純な効率の追求だけでは、その地に居住する人の「人情」は理解できないでしょう。
そのあたりを理解しながら解決の道を探ることが円満な解決の一歩だと思います。
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不動産コンサルタント
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横浜ランドマーク法律事務所
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税理士・行政書士
大田哲夫税理士事務所所長 |
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